상가임대차보호법 묵시적 갱신 조건 확인하기: 조건·효력·주의사항

 

 

가게를 운영하다 보면 계약 만료일이 다가올 때마다 고민이 시작됩니다.
“계약을 새로 해야 하나? 그냥 계속 장사하면 되나?”
특히 바쁜 사장님들은 날짜 계산이나 계약서 갱신을 놓치는 경우가 많죠.

그런데 아시나요?
상가임대차보호법에는 묵시적 갱신이라는 제도가 있어, 서로 아무 말 없이 장사를 계속해도 자동으로 계약이 연장되는 경우가 있습니다.

이 제도를 잘 이해하면 불필요한 분쟁을 피하고, 영업을 안정적으로 이어갈 수 있는 비밀 무기가 됩니다.
하지만 반대로 잘못 알면, 원하지 않는 상황에서 1년 더 묶일 수도 있죠.

오늘은 상가임대차보호법의 묵시적 갱신이 언제 성립하는지, 효력은 무엇인지, 해지는 어떻게 하는지까지, 사례와 함께 차근차근 알려드리겠습니다.

상가임대차보호법 묵시적 갱신 조건 확인하기 조건·효력·주의사항

1. 묵시적 갱신이란? — 말없이 계약이 연장되는 법적 장치

상가 임대차계약이 끝났는데 임대인(건물주)과 임차인(세입자) 모두 별도의 의사 표시를 하지 않는 경우, 법이 자동으로 계약을 연장해 주는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다.

즉, “그냥 그대로” 장사를 이어가고, 건물주는 월세를 받고 있으면, 법적으로 계약이 새로 체결된 것과 같은 효력이 발생합니다.
이 제도는 상가임대차보호법 제10조에 명시돼 있습니다.

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2. 묵시적 갱신의 성립 요건

묵시적 갱신이 되려면 다음 3가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

① 계약 기간 종료

• 임대차 계약이 정해진 기간까지 진행됨
• 예: 2023년 3월 1일 ~ 2025년 2월 28일 계약

② 쌍방의 ‘갱신 거절’ 통보 없음

• 임대인과 임차인 모두 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 의사를 서면 또는 구두로 전달하지 않아야 함
• 단, 문자·카톡 등 증거가 남는 방식이 분쟁 예방에 유리

③ 계약 종료 후에도 계속 점유

• 임차인이 계속 영업을 하고 있고
• 임대인이 이를 알고도 월세를 받는 경우 성립

💡 사례
서울에서 카페를 운영하는 A 씨는 계약 만료일이 지난 후에도 계속 영업을 했고, 건물주는 월세를 받았습니다. 별도의 말이 없었지만 법적으로 묵시적 갱신이 인정돼 A 씨는 추가 1년 계약을 보장받았습니다.

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3. 묵시적 갱신의 효력

묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 거의 동일한 조건이 그대로 적용됩니다.

• 기간: 상가임대차보호법상 1년으로 간주(계약서에 2년이었더라도 묵시적 갱신은 1년)
• 보증금·월세: 변동 없음(다만 당사자 합의 시 변경 가능)
• 기타 조건: 관리비, 용도, 원상복구 조건 등 그대로 유지

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4. 묵시적 갱신 기간 중 해지 방법

묵시적 갱신의 가장 큰 특징은 임차인에게만 중도해지권이 있다는 점입니다.

• 임차인은 언제든 3개월 전 통보로 계약 해지 가능
• 임대인은 1년 기간이 끝날 때까지 해지 불가(법이 임차인 보호 목적)

💡 예시
B 씨는 묵시적 갱신 상태에서 6개월 뒤 다른 위치로 가게를 옮기기로 했습니다. 3개월 전에 건물주에게 말하면 위약금 없이 해지 가능합니다.

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5. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 차이

많은 분들이 헷갈리는 부분이 계약갱신요구권과 묵시적 갱신입니다.

구분계약갱신요구권묵시적 갱신

신청 주체	임차인이 신청	양측 모두 의사 표시 없이 성립
계약 기간	최초 계약 포함 10년까지 보장	1년
해지 가능성	10년 내 강제 퇴거 제한	임차인만 중도 해지 가능
법적 성격	권리 행사	자동 발생 제도

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6. 임대인의 갱신 거절 사유

임대인이 묵시적 갱신을 막으려면, 계약 종료 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신 거절을 통보해야 합니다.
법에서 정한 정당한 사유가 있으면 거절이 가능합니다.

• 임차인이 3기 이상 차임 연체
• 임차인이 건물을 불법 개조·훼손
• 건물 재건축 계획
• 임대인 직접 영업 필요
• 양측 합의

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7. 분쟁 사례와 판례

사례 1 — 구두 통보 논란

임대인이 “이번 계약 끝나면 나가주세요”라고 말했지만 증거가 없어 법원은 묵시적 갱신을 인정.

사례 2 — 재건축 이유로 거절

재건축이 확정적 계획이었고, 공사 일정·허가 절차가 서류로 입증돼 거절이 인정됨.

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8. 실무 팁 — 묵시적 갱신 피하거나 활용하기

임차인 입장

• 안정적인 영업 유지 가능
• 불필요한 재계약 절차 생략
• 단, 1년만 보장되므로 장기 계획에는 한계

임대인 입장

• 필요시 반드시 기한 내 서면 통보
• 증거 확보 필수(등기우편, 내용증명 활용)

💡 팁: 묵시적 갱신을 원하지 않으면, 계약 종료 6개월 전 캘린더 알람 설정을 권장합니다.

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9. 묵시적 갱신 상태에서 임대료 인상 가능 여부

원칙적으로 기존 계약 조건 유지이므로 인상 불가.
다만, 당사자 합의로 조정 가능하며, 상가임대차보호법상 인상률은 연 5% 이내 제한.

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10. 결론 — 묵시적 갱신은 ‘자동 안전장치’

묵시적 갱신은 세입자가 불시에 쫓겨나지 않도록 법이 만들어 놓은 장치입니다.
하지만 1년만 보장된다는 점, 임차인만 중도해지가 가능하다는 점을 이해하고, 미리 전략적으로 대응해야 합니다.